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房产与子女联名的利弊

发布者:jin zhang,发布时间:2017年8月30日 上午7:50

对于投资物业比如出租房,度假屋等而言,房屋的产权由谁拥有,是由夫妻共同拥有,还是与子女联名拥有,将会有不同的税务结果。

大多数家庭购买屋业办理产权时都是由夫妻共有(Joint ownership)。采用联名账户 的方式,配偶双方各拥有一半的房产,若其中一方去世,另一方会自动拥有整个房产,这样可以避免遗产分配的程序及支付遗产认证费,原先产生的资本增值按配偶转移法则免税转移,在房产产权转移给配偶时不需要交税,但不等于免税,在另一方配偶去世时会引发税务问题。例如,王先生与王太太以联名帐户方式于20年前购买一投资物业成本为30万加元,现市场价值为110万加元,王先生不幸去世,物业自动转移到王太太名下,这时不会引发税务问题,但若配偶在王先生之后也相继去世,这时会引发税务问题。若这时投资物业的价值为130万加元,即使该物业由其子女继承,没有买出,王太太仍须缴纳资本增值税,即增值部分100万中的50万需要作为王太太转移物业当年收入纳税。

采用联名帐户的好处是不需要通过遗嘱认证的程序,不需要交纳遗嘱认证的费用,即可实现财产转移,使用 联名帐户的好处显而易见,那么,上面例子中的王太太是不是可以与子女开设联名帐户共同拥有房产,避免增值税和遗嘱认证的费用呢?

与子女开设物业联名帐户可能引发资本增值税。加拿大税法规定,如果资产转入联名帐户,联名人不是配偶关系,则资产视同卖出,可能引发税务问题。比如父母有一投资物业,想以联名户口的方式转移给子女,50%由子女拥有,在父母开设联名帐户时,该物业没有任何改变,只是所有权由两个人分享,但50%的资产被视同卖出,父母需要交纳资本增值税。联名资产如果是父母的主要住宅,如果与子女联名,子女有自己的主要住宅,将来该物业增值的一部分会有税务问题。

如果王太太将她所拥有的投资屋业与儿子开设联名帐户,她的房产的一半已经被视同卖出,即其一半资产的增值在产权转移过程中实现,假设成本为30万,开设联名帐户时的市值为130万,增值部分的一半即50万中的25万需要作为联名当年收入纳税。

开设联名帐户之后,如果王太太不幸去世,她在该联名帐户内拥有的物业将自动转移给她的儿子,从而避免遗嘱认证的程序和遗嘱认证费用,但在王太太去世的当年,其拥有的一半的物业将被视同卖出,即王太太将为这部分资本增值付税。假设成本仍为30万,王太太去世当年市值为150万,增值部分的一半即60万中的30万需要作为王太太去世当年收入纳税。

需要注意的是: 共同产权的另外一种方式(Tenants in Common)与(Joint Tenancy)不同,这种联名方式的产权互不干涉,每个业主都可以独立出售其拥有的部分产权。举例来说,老王和老李各出资一半购买了房产,那他们就各拥有一半的产权,如果老王过世了,他的那部分房产就被老王的合法继承人所得,产权按遗产处理,老李不能自动继承老王的产权。当共同拥有物业的业主不属于家庭成员时,大多采用这种方式。比如生意伙伴常以这种方式共同拥有物业。

(内容仅供参考,不构成任何具体理财建议,若需财务规划建议,请联系作者或咨询相关专业人士。)

作者:张进,CFACFP,特许金融分析师,加拿大注册财务规划师。联系电话:647-686-6898

 

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