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非居民房产税务申报

发布者:jin zhang,发布时间:2017年7月13日 上午6:33

非居民持有的房产在出租和出售时与居民拥有的房产在税务处理上有很大的不同。首先,居民购买物业用于出租时,不需要缴纳预扣税,而非居民将投资物业出租时,需要按月向税务局缴纳预扣税,年度结束后可选择按216 条款下的所得申报表申报租金收入;其次,居民拥有的住房如果符合有关主要住所的规定, 房屋出售时资本增值是免税的,而非居民不管房屋用于自住还是出租,都不能享受有关主要住所的税务减免,出售房屋时需要缴纳预扣税款,年度结束后可以选择申报资本增值收入。

作为非居民,如果有租金收入,可以选择以总租金收入法或者是净租金收入法来纳税。按照总租金收入法的规定,物业管理人有义务在每月交租金时,依法扣除总租金的25%,在次月15天以内上交给税务局,同时物业管理人每年必须向税局填报NR4表格。当然,你也可以选择按净租金收入法来纳税,填报NR6表并经税务局批准以后,租客或者物业管理人就可以按照净租金的25%代税务局扣税了。有租金收入的非居民可选择在次年申报上年个人所得税,如果只有租金收入,就可填报216 条款下的所得申报表(T1159)进行申报。按此表申报,只需要根据超额累进税率缴纳联邦税,没有省税,但对于非居民,有一项48%的税上税(Surtax)。举例说明,比如2016年非居民房租净收入为8万加元,前$45,28215%纳税,即应交税为$6,792,超过$45,282,低于$90,563的部分按22%纳税,应交税为$7,637.96,两者合计为14429.96,加上48%的税上税,合计交税为$21,356.34

对于房产出售时的税务处理, 居民的投资物业可以先卖出,然后才报税和交税,非居民持有的房产在卖出时,通常会被买房律师预扣总房款的25%,待收到卖家提供的清税证明书(Certificate of ComplianceT2068后,预扣款才退还给卖家。按照税局申报要求,非居民卖家必须在房产将被处置的30天之前,或者在被实际处置后的10天以内,通知税务局。非居民卖家需要填写相应税表T2062T2062A,连同所需的支持文件一起寄到税务局,并申请清税证明书,以确认因物业增值而必须交付的税款数额。预交的税款是房屋增值的25%,只有土地转让税可作为购房成本抵扣,其它费用比如经纪费用,律师费用等都不能抵减。未按时上交相应税表会导致税局罚款,超期一天罚款25加元,最高罚款为2500加元。当税务局认可后,会发给非居民买家清税证明书,证明书一式四份,前三份由卖家留存,最后一份交给买家或买家律师。如果非居民不在次年进行税务申报,那么所缴纳的增值部分的25%即为最终的税款。当然,非居民还可以选择卖房之后的次年23月份申报非居民个人所得税,如果仅有售房增值收入,由于增值部分的一半作为收入申报,而且税率根据收入分档,一般情况下报税都有退税。

买家需要特别注意的是,如果卖家是非居民,出售房屋由于各种原因没有报税和纳税,买家没能取得卖家的清税证明书,那么交税的责任在买家,买家有责任承担卖方所欠税款 ,所以买家在买房之前一定要通过经纪和律师确认卖方是居民还是非居民。未在房屋交割前取得清税证明书,买方律师有权扣留高达房价 25%(未折旧的房产)或50%(已折旧的房产)的金额作为税款保证金,在收到税局发出的清税证明书后,买方律师会将保证金退还给卖家。

(内容仅供参考,不构成任何具体理财建议,若需财务规划建议,请联系作者或咨询相关专业人士。)

作者:张进,CFACFP,特许金融分析师,加拿大注册财税规划师。联系电话:647-686-6898

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