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楼花转让中被忽视的HST申报

发布者:jin zhang,发布时间:2017年7月13日 上午6:16

加拿大房地产市场火热,引发了不少投资者购买期房, 即通常称之为楼花的投资行为。不少投资者通过楼花合同转让获利非浅,但忽略了投资收益及HST的申报, 这种情形已引起加拿大税务局的注意,税局一旦查核楼花转让是以获利为目的的行为,将面临惩罚性税收。

在安省购买新房,需要缴纳13%HST,同时,符合退税条件的,可享受部分(注意不是全部)HST退税。如果房价低于35, 购买者可申请36%的联邦HST退税,如果所购买的房屋房价房价$350,000$450,000之间部分,联邦HST退税会按比例降低。安省HST退税没有房价限制, 即房价45万以上仍有退税,新房购买者可申请75%的省HST的退税, 但上限为$24,000

如果在房屋产权交接之前将合同转让,通常称为楼花转让。楼花转让会涉及三方,首先开发商(Builder)同意转让,其次转让方(Assignor)愿意把自己名下的楼花转让给别人,受让方(Assignee)同意接受别人转让的楼花合约。这种情况下,如果没有额外盈利产生,房屋产权合同转移至开发商和受让方之间,转让方不用支付楼花交割产生的HST。但如果转让方在合约转让过程中有盈利,即转让楼花赚取了差价,如果被税局认定转让楼花的主要目的是取得盈利,那么转让方就类似于开发商,赚取的差价将被作为生意收入缴纳所得税,同时差价部分还需要缴纳HST。在实际操作中,如果转让方付了定金,把楼花合同转时要按照商定的转让价(含定金本金和差价)收取HST

那税局是如何判定购买楼花的目的是自住还是投资取得盈利呢?税法虽然没有明确的条款,但税务法庭和税局通常根据如下几个因素进行综合判定。一是购房时的意图,即购买土地或房屋时的意图及用于自住的可行性;按照原来意图执行的情况如何;购房后意图改变的证据。二是购房人所从事的的职业和及生意特征,与房地产开发交易相关程度如何;贷款合同条款,购房采用的是中长期贷款,还是短期贷款,是否随时可以归还贷款本金而没有罚款,拥有物业的期限有多长,过去从事类似房产交易频繁的程度,临近交房或刚入住后是否有企图卖房的行为,与你共同拥有产权人的意图是入住还是交房后就卖出。我们来看看税局给出的两个例子。

Cindy201011月与开发商签定楼花合同用于自住,新房比她现在租住的公寓单元离工作单位和家人更近,走路就能到达,预期交房时间是20119月。20117Cindy的公司宣布公司将搬到离现在地址约3小时车程的另一城市,为了保住工作,她不得不随公司搬迁,之后她它合同转让给了John。在这种情况下,税局认为她购房的动机不是为了盈利,因而免除HST相关税收。

PascalChantal3个孩子住在一个有4卧室的独立住宅内,这是他们唯一购买的房子,20096月,他们与开发商签订合约购买只有1个卧室的高层公寓楼花,购买价格为$275,000,房屋交割期是2010630号,20105月,他们将楼花合约以$400000转让,将资金用于现有的独立房更新。尽管他们过去并没有炒卖楼花的历史,但由于他们一家5口搬去只有一个卧室的公寓并不现实,缺乏证据表明他们是将所购房用于主要住所而非投资盈利,因而税局认为他们的行为类似于开发商,需就他们取得的盈利缴纳HST

(内容仅供参考,不构成任何具体理财建议,若需财务规划建议,请联系作者或咨询相关专业人士。)

作者:张进,CFACFP,特许金融分析师,加拿大注册财税规划师。联系电话:647-686-6898

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