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哪些情况可免交土地转让税?

发布者:jin zhang,发布时间:2017年7月13日 上午6:15

在安省购房除了支付购房款,新房的HST及律师费外,还有一笔大的开销便是土地转让税。土地转让税分为省土地转让税和市土地转让税。加拿大所有的省份都收取省土地转让税,但不是所有的城市都收取市土地转让税。多伦多市政府征收市土地转让税,购买多伦多房地产要缴纳安省土地转让税和多伦多土地转让税两种税。土地转让税不同于物业地税,物业地税是市政府每年定期向房屋的拥有者征收的税项,而土地转让税是在购房者购房时一次性支付的税项,比如购买一幢售价120万的房屋,要缴纳的安省土地转让税为$20,475,多伦多土地转让税为$19,725 ,也就是说在多伦多购房总共要缴纳的土地转让税为$40,200。那么有没有办法少缴或不缴土地转让税呢?

如果你是第一次购房,可以申请部分土地转让税退税:安省土转税退税最高上限为2,000元;多伦多市土转税退税上限为3,725元。条件是年满18岁,在全球从来没有拥有整个或者是某些房产的部分产权,而且你的配偶在作为配偶期间也在全球从来没有拥有过整个或者是某些房产的部分产权;你必须在房子过户后9个月内把这个房产作为主要居所。如果是共有产权,有一些人符合第一次购房的标准,有一些不符合,那么土地转让税的退税按照相应产权比例计算。比如两兄弟合买的房子,每个人 拥有50%的产权,哥哥不是第一次购房,但是弟弟符合第一次购房者的标准,那么弟弟退税金额相应减少50%

大多数情况下在安省进行的房产土地交易,包括夫妻之间及家庭成员之间的房产交易都必须缴纳土地转让税,但是如果在房屋转移过程中没有代价款额(value of the consideration),没有任何形式的经济补偿,这种情况下不管是亲属之间还是其他任何人之间的赠予,由于房屋交易的金额为0,相应的土地转让税也为0。我们常常看到律师所做的房产交易的文件,都是某物业以$1成交,以$1作为交易价格,是因为用它来计算的土地转让税是0。如果被赠予房屋有贷款未还清,土地转让税就需要征收。

在有房屋贷款余额的情况下,除配偶之间的房屋转移外,土地转让税的金额要用房屋贷款余额作为基数计算,由受赠方支付。受赠方在接受房产同时,政府认为受赠方同时接替了原有的房屋贷款债务,转让的代价款额就是贷款余额,所以土地转让税要以该贷款余款作为基数计算。比如父母赠予孩子房子,假设还有50万贷款未还清,那么过户时孩子就需要缴纳安省土地转让税为$6,475,若房屋在多伦多,还须缴纳多伦多土地转让税为$5,725

配偶之间的房产转移,有三种情况是豁免土地转让税的。第一种,配偶房产转移中,受赠方没有代价款额支付,接受的只是与房产关联的房屋贷款余款,如果有其它的代价款额支付,则不符合豁免条件;第二种,房产转移是基于配偶书面的分居协议,前提是双方有书面协议同意分居;第三种,房产转移是基于法庭裁决。配偶的定义指的是结婚夫妻,或同居三年以上,或不到三年,但有自己孩子或领养孩子的同居伴侣。

对于联名房产,不管是从tenancy in common 改变为 joint tenancy ,还是作相反的改变,代价款额设置为0,即没有土地交易税发生。合伙人散伙,合伙人持有的土地类似于tenancy in common,只要持有的比例没有改变,就没有土地转让税需要支付。

如果房产作为遗产继承,不管有没有遗嘱,如果受益人是唯一的,代价款额为0,即使有贷款余额,不影响代价款额,土地交易税为0;如果受益人不唯一,部分受益人放弃房产或接受其它资产,房产受益人有可能需要支付土地转让税。

如果房产是从个人名下转移给公司,必须符合以下条件才能豁免土地转让税:房产在转入公司之前,必须被个人主要用于积极生意;转入房产的目的是保持所经营的积极生意不变;房产转入的那一年,公司必须符合积极的小型生意要求,应税收入要低于$150万,并且公司至少有75%收入来自积极生意。如果个人名下房产作为资本金投入公司,公司未支付该股东现金,没有诸如股份,负债凭证及本票等票据发给个人,也即没有代价款额支付,土地转让税为0。如果房产是从公司转移给股东,土地转让税条例视同该交易以市价进行,因此要交土地转让税。

(以上内容仅供参考, 不作为投資理财建议,若需具体建议,请联系作者或咨询合格的财税规划师)

作者:张进,CFACFP,特许金融分析师,加拿大注册财税规划师。电话:647-686-6898

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