财经博客‎ > ‎

加拿大房产投资的税务问题

发布者:jin zhang,发布时间:2013年9月29日 上午10:08   [ 更新时间:2013年9月29日 上午10:22 ]

近年来,越来越多的华人移民除了拥有自住房外,有余钱后还考虑投资其它房产,比如公寓、出租房、商业物业、农场、加油站等。这些投资物业会涉及复杂的税务问题,因此,在做出投资决定之前,需要充分了解加拿大房产投资的各项税务规定,以避免走入投资的误区。

第一,关于投资物业的回报。由于在中国投资房产交易费用相对较低,房产又没有地税,卖出时也没有收入税,这种中国式的思维方式很容易让投资者在加拿大投资房产时也带着这种概念,在测算回报时忽略或低估了各项税收和费用。加拿大投资房产,会涉及相当多的环节和费用,比如购买环节会涉及律师费、验屋费、土地转让税等,持有环节会涉及物业保险费、地税、共管物业的管理费、水电气费及维护费用、收入税等,出售环节涉及地产经纪费、律师费、资本增值税等。有的投资者看到卖方提供的投资物业的回报非常不错,但我和他重新按照扣除相关的税费后的情况进行测算,该房产的投资回报可能就没有那么吸引人了。考虑不考虑房产的税费,对于房产投资回报率的影响是巨大的。

第二, 关于投资人的主体资格。有些房产投资者希望以公司形式持有房产,认为公司税率比较低,同时公司的开销可用于抵减房产的租金。这样考虑需要注意两个问题:一是加拿大小型公司享受优惠的税率的条件是严格的,只有主动的收入才能享受优惠税率,相反,如果投资房产的主要收入来自租金,来自被动的投资性收入,那么公司的税率将是最高的税率。在大多数情况下,如果你只有提供出租空间并提供基本服务如供暖、照明、停车位及洗衣设备等,你的收入属于被动收入。如果你提供额外服务如清洁,保安及膳食等,你提供的这类服务越多,那么你的收入作为生意收入的可能性就越大。对于个人投资者来说,希望通过以公司形式持有出租房产来避税,往往会得不偿失。二是如果房产是公司持有, 如果公司出现财务问题或者有官司诉讼,房产可能被法庭裁决拍卖抵债。相反,如果房产在个人名下,有限公司出现的财务问题通常不影响个人资产。

第三,关于物业收入及增值的财务处理。如果投资物业收入仅来自于房租,收取的租金扣减房屋出租的日常费用如水电气费、房屋日常维修保养费、地税、贷款利息(注意不是每月还款的本金加利息)、保险费、广告费等后的净租金收入需要缴纳收入税,而房屋购买时产生的经纪费用、会计费用、法律服务费用、及添置家具或设备的费用、房屋装修等费用称为资本性支出, 资本性支出不可用来直接抵扣当年的租金收入,而是在之后若干年根据出租物业的购买年份及设备的类别作资本折旧来抵扣各年度的租金收入,只有房屋部分及附属设施可以进行折旧,土地是不能提取折旧的。如果出租出现亏损,即净出租收入为负数,则可以从个人其它收入如工作收入扣除这部分金额。需要注意的是,如果在申报折旧费用之前净出租收入已是负数,则当年不能提取折旧用以增加亏损。另外,即使提取折旧前净租金收入为正,你也可以选择当年不申报折旧费用。如果申报了折旧,卖房时如果价格高于原购买价格,以前抵扣过的折旧会被加回(Recapture)到当年的收入中纳税。比如,出租物业购入价25万,过去申报折旧3万,卖出时35万,已折旧的3万会被当作卖房当年的收入,另外赚的10万是资本增值,50%需计入当年收入纳税。折旧是个双刃剑, 申报与否, 要看具体情形。申报折旧可以降低净的出租收入, 比如提取1万折旧,相当于费用增加了1, 净出租收入减少了1万,但不好的是可能增加买房那年的收入和资本增值。

第四,关于豪宅的税务规定。大家都知道,每个家庭包括18岁以下未成年的孩子可以共同拥有一个主要住所享受免税增值的税务优惠,按照加拿大税法的规定,您的主要住所(Principal  Residence)资本增值是免税的。既然主要住所增值不交税,如果有足够的支付能力,能否通过购买豪宅让其增值而以后卖出时不交税呢?答案是不行的。加拿大对主要住所的面积有一定限制。一般说来,所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。1.25英亩有多大呢,按正方型地块来算,差不多就是233英尺*233英尺,或者71*71米。如果土地面积超标,必须要有足够的理由显示你的主要住所需要更大的面积是必须的,否则你的住宅将不能保持主要住所的性质。

 (以上内容仅供参考, 不作为投資理财建议,若需具体建议,请咨询合格的投資理财顾问)

作者:张进,MACFACFP,金融学硕士,特许金融分析师,注册财务规划师,拥有加拿大保险、互惠基金销售执照。电话:647-686-6898

Comments