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出租物业所有权与税收

发布者:jin zhang,发布时间:2013年11月18日 上午8:37

近年来,越来越多的华人移民朋友手中余钱多了,除了自住房外,还购买出租物业。由于投资出租物业会给投资者带来比较好的收益,不仅有房租收入,而且随着时间的增长,房屋的价值也逐步提高,比较受华人的青睐,但与自住房不同的是,出租物业会涉及较为复杂的税务问题。比如所有权不同,税赋也有很大的不同。出租物业可以个人持有,也可以联名持有,合伙持有,以公司或信托名义持有,不同类型的所有权都有其优点和缺点,当你取得并拥有出租物业时,你需要考虑相应的税务影响。

第一种情况是以个人名义持有。拥有出租物业的个人,每年房租收入的申报比较简单,收取的租金扣减房屋出租的日常费用如水电气费、房屋维修保养费、地税、贷款利息(不是每月还款的本金加利息)、保险费、广告费等后的净租金收入需要纳税。另外, 房屋购买时产生的经纪费用、会计费用、法律服务费用、及添置家具或设备的费用、房屋装修等费用称为置产费用, 置产费用不可用来直接抵扣当年的租金收入,而是要根据会计收入与支出配比的原则在之后若干年根据出租物业的购买年份及设备的类别作资本折旧来抵扣各年度的租金收入。投资物业出售或转移时增值一半作为当年收入纳税。

第二种情况,合伙持有或共同持有产权。当合伙人是个人时,每人按照自己拥有的份额申报各自的租金收入,抵扣相应成本。增值实现时也按相应份额分配。大多数家庭购买屋业办理产权时都是由夫妻共有(Joint ownership)。 采用联名账户的方式,配偶双方各拥有一半的房产,若其中一方去世,另一方会自动拥有整个房产,这时候没有税务问题,但另一方去世时,增值部分会集中实现。共同产权还有一种方式即Tenants in CommonJoint Tenancy不同,这种联名方式的产权互不干涉,份额也不需要平均,每个业主都可以独立出售其拥有的部分产权。

第三种情况,以有限公司方式拥有出租物业。股份公司作为一个独立的纳税主体申报租金收入并支付公司所得税。如果出租出现亏损而公司有没有其它的收入来源,公司的亏损不能用于抵减股东个人的收入。有限公司选择的报税和会计年度与个人报税的年度通常可以不同。对于加拿大人控制的有限公司,如果以有限公司名义持有出租物业,租金收入适用税率取决于租赁活动被认为是投资性质生意(Specified Investment Business)还是主动生意(Active Business)。投资性质生意的收入主要来自利息,红利及租金等被动收入。如果被认为是投资性质生意,通常按照最高税率纳税,不能享受小型生意的减税优惠。以安省2012-2013年度税率为例, 税率为46.2%。除非出租物业的经营需要雇佣5个以上全职员工,否则以公司名义经营没有任何优势。

第四种情况,以信托方式持有物业。以信托方式持有出租物业是一种相对较新的产权持有方式,以信托方式持有物业的动机主要是资产保护和转移,而不是税收的原因。就税收而言,信托与公司一样被当成独立的纳税主体,如果是生前信托(Inter Vivos Trust),税率是最高个人税率。另外,以生前信托方式持有的物业,每21年会被视同卖出一次,资本增值部分需要纳税。

(以上内容仅供参考, 不作为投資建议,若需具体的建议,请咨询合格的投資理财顾问)

作者:张进,MACFACFP,金融学硕士,特许金融分析师,注册财务规划师,拥有加拿大保险、互惠基金销售执照。电话:647-686-6898

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