老李手上有10多万现金，考虑在多伦多市中心买个公寓出租，看了我的文章，找我咨询，想知道出租投资房是否划算，老李只是希望投资的公寓有稳定的回报，并不追求回报有多高。除了想了解大致的投资回报率外，主要关心的还有，除了首付款外，每月的现金流情况如何？如果是负的现金流，每月要贴多少钱进去？如果贷款利率上涨，对投资回报影响有多大？如果房价不再上涨了，贷款利率又上升了，10年下来会亏多少钱？

在之前的文章中我也谈到过，要了解出租物业投资回报有多高，首先得搞清投资回报的定义，投资回报有租金回报率，也有首付款的净资产回报率，有的是税前回报，有的是税后回报。由于计算回报需要许多假设的条件，比如贷款利率，首付款比例，租金水平，空置率，管理费高低，是否折旧等多种因数都会对出租物业的回报及现金流产生较大影响，也有许多不同的方法来测算各种回报率。我这里还是用之前谈到的内部收益率(IRR) 法来分析, 测算投入的首付款及每年投入的现金流的年复利回报，及你投入的本金加上在负现金流情况下的投入，到房屋卖出时，年复利回报是多少。

老李要买的是一室一厅的公寓，售价约$40万加元左右，购房费用包括地产转让税, 律师费等假设为房价的2%，则总投入为$40.8万元，房子比较新，租金约$1,650/月，管理费约$350 /月，包物业保险和维护,水费，供暖，不包电，地税为$2,400/年, 维护费为$1,200/年, 保险为$600/年，假设房产首付款比例为30%，公寓管理费，维护费和地税每年增长3%，持有期为10年，房租每年增长2%，空置率为5%，房价每年平均增长为3%，贷款利率为3%，贷款摊还期为25年, 卖房费用为出售时房价的3.5%, 租金收入的边际税率为40%，资本增值的边际税率为20%，持有期间不提取折旧。

若贷款为总房价的70%。采用内部收益率法(IRR), 若10年后将房产卖出, 10年的净现金流 (税前) 如下: (128,000)，-5,600，-5,400，-5,200，-5,100，-4,900，-4,700，-4,500，-4,300，-4,200，322,452

该投资的内部收益率IRR为7.26%(税前),即你第一年投入的$128,000, 加上每年付出现金流的年复利回报为7.28%。

若考虑租金收入及卖房时要交税，税后IRR为6.17%。10年的净现金流 (税后) 如下: (128,000)，-6,400，-6,400，-6,400，-6,400，-6,400，-6,300，-6,300，-2,300，-2,200，302,152

尽管税后投资收益从整个投资期来看还可以，但因现金流是负的，投资人前面若干年每年还须投入6400。

风险分析：假设公寓价格10年不涨，其它条件不变，10年后将房产卖出, 10年的净现金流 (税前) 如下: (128,000)，-5,600，-5,400，-5,200，-5,100，-4,900，-4,700，-4,500，-4,300，-4,200，189,700，该投资的内部收益率IRR为1.12%(税前)。税后IRR为1.16%。

假设贷款利率上升至5%，其它条件不变，10年后将房产卖出, 10年的净现金流 (税前) 如下: (128,000)，-9,300，-9,100，-8,900，-8,800，-8,600，-8,400，-8,200，-8,000，-7,900，304,052，该投资的内部收益率IRR为4.82%(税前)，税后IRR为4.73%。

考虑更极端的情况, 假设公寓价格10年不涨，贷款利率上升为5%,10年的净现金流(税前)如下: (128,000)，-9,300，-9,100，-8,900，-8,800，-8,600，-8,400，-8,200，-8,000，-7,900，171,300。该投资的内部收益率IRR为-2.21 %( 税前), 税后IRR为-0.77%。

(内容仅供参考，不构成任何具体理财建议, 若需财务规划建议或购买理财产品，请联系作者或咨询相关专业人士。)

作者：张进，MA，CFA，CFP，金融学硕士，特许财务分析师，注册财务规划师，拥有加拿大保险、基金等销售执照。联系电话：647-686-6898