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留学生卖房需要交税吗?

发布者:jin zhang,发布时间:2015年11月11日 上午10:34

留学生在加拿大买房是否需要交税,如果是投资房,卖出都需要就增值部分交税,不需要再讨论,如果是自住房,主是否交税主要取决于留学生的居留状况,按照税局的划分,有四种情形,税务居民,非税务居民,视同税务居民和视同非税务居民。如果被认定为加拿大的税务居民或视同税务居民,如果房子符合主要住所的条件,这个房子的增值就是免税的,如果被认定为非税务居民或视同非税务居民,卖房时候增值部分就需要交税。

加拿大税局界定留学生是税务居民还是非税务居民,其主要判断准则是其在否在加拿大建立了显著的居住联系。显著居住联系指的是:在加拿大有居所;在加拿大有配偶或同居伴侣;并且在加拿大有接受你抚养的家属。一般来说,留学生在一年里在加拿大居住满183天,与加拿大有紧密的居住联系,会被认定为税务居民。这是一般的判定规则,也有例外的情况。

 

如果留学生来自中国大陆,由于加拿大政府和中国政府在1986年签订了税务协议,按照该协议,如果留学生与中国有居住联系,即使与加拿大建立了显著居住联系而成为事实上的税务居民,也可能被认为是视同非税务居民(Deemed non-resident)。《加中税务协定》的原则是,如果在中国的收入已经在所在国合法纳税,在加拿大是可以免税的,反之亦然。该税务协定在条款的第4条来确定当一个居民被他的原居住国中国和移居后的居住国加拿大都认定为税务居民时,如何利用协议中的“切断关系条例”(Tie Breaking Rules)来确定该居民的税务归属,以避免被两国双重征税。根据中国与加拿大签订的税务协定,可分为四个层面来判定该居民的税务归属。

 

第一个层面是看该居民在哪国有永久性的家。如果在中国有永久性的家, 则为中国税务居民,在加拿大就是视同非税务居民(Deemed non resident)。很显然多数以留学身份在加拿大学习的中国学生在中国有永久性的家,在加拿大拥有临时性的家,即使每年居住满183天,也可能自然而然被看成视同非税务居民。

 

如果留学生在加拿大购房后,声称自己在加拿大拥有永久性的家,是否就是税务居民呢?这个时候要做第二个层面的判别,若该留学生在中国及加拿大两边都有永久性的家,就要看该留学生的切身利益中心在哪个国家,即看该留学生的个人及经济关系离哪个国家更近,哪边的关系更紧密,就算是哪一边的税务居民。通常留学生在加拿大不能工作,经济上依赖于国内的父母,经济关系离中国更近,按照这一条来判定,很可能被认定为非税务居民。如果留学生在加拿大名下有父母赠与的大量资产,有投资性收入,不依赖于父母,或与加拿大居民结婚,经济关系离加拿大更近,就可能被认定为加拿大税务居民。

 

如果留学生的经济关系与两国都紧密,不能判定离哪国更近,就要根据第三个层面来判别,即看该留学生在哪一个国家拥有习惯性的,经常性的居所。通常在哪一边居住时间旧一些,就可以判定习惯性的居所在哪一边。如果在加拿大购房,在加拿大居住超过183天,按照这一层面的判定,是可能被当成加拿大税务居民对待的。如果该留学生在中加两国住的时间几乎一样久,通过第三个层面还不能界定,则要通过第四个层面的判定,看所持的是中国护照还是加拿大护照。留学生持有中国护照,可能被当成加拿大税务非税务居民对待。

 

即使按照上面的协议条款来判定,在许多情况下要确认留学生是居民还是非居民身份还是非常复杂和模糊的,如果对自己身份判定把握不准,最好交给税局来判定。要让税局来确定自己是否税务居民身份,需要填写一张确定居留状况(进入加拿大)NR74表格邮寄或传真给税局。身份问题解决了,是否交税也就一目了然了。

 

(内容仅供参考,不构成任何具体理财建议,若需财务规划建议,请联系作者或咨询相关专业人士。)

 

作者:Jim ZhangCFACFP,特许财经分析师,加拿大注册财务规划师 ;Tracy Zhou, CPACGA,加拿大注册会计师 。联系电话:647-686-6898

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