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税局房产税务审计有哪些内容?

发布者:jin zhang,发布时间:2018年2月13日 上午9:09

根据加拿大税务局网站公布的数据,自20154月至20169月,加拿大税务局对13,400多宗房产交易进行了审计,在安省追回税款达2.1亿加元。这期间尽管有最高罚款额近250万加元这样的个案被披露出来,但是在我们身边看到的炒房不报税,出租不报税,GST/HST偷税逃税的情况比比皆是,真正被税局查处的只是冰山一角,然而最近状况发生了变化,税务局近期已经在BC省和安省对房地产交易展开较大规模的审计,大多伦多地区是税局的重点审查区,有不少居住在大多地区,有过房产较为频繁交易的人士已经陆续收到了税务局的审计信。 

针对最近税务局发出的房产交易税务审计信内容的分析,有以下几类情况的人士将是重点审查的对象:一是购房资金来源成疑者。税务局关注那些从未报过税,或长期申报低收入,无海外资产申报却有大量资金购房的人士,特别是有一次性或短期内汇入大笔资金用于支付大额首付款等情况者,在税局问卷中,要求提供购买物业首期付款的来源,如果购房首付款额度比较大,会直接导致税局稽查购房人海外资产转移和申报的情况,引发更深层次的查税。二是炒房人士。转卖合同炒房,或购买物业后在很短时间内就售出,这涉及到生意收入报税和HST报税两个方面的问题。三是将物业翻建或重建后,居住很短的时间就转卖获利得人士,同样涉及到生意收入报税和HST报税两个方面的问题。 

根据加拿大税局所掌握的信息,如果在过去几年有购买和出售住宅物业的行为,就有可能收到税局的审计信。要求提供以下信息:请完整地填报附件中的问卷表;提供问卷表中要求的支持文件的复印件。 

税局信件附件的问卷是标准的表格,是为房产税务审计专门定制的,下面是笔者根据问卷提取的要求被审计者提供的内容,要求的细节非常多,涵盖的房产持有的时间点是差不多过去8年,而非传统的6年,可以看得出税局是下了大功夫的,被审计者一定要认真对待。要求填写纳税人姓名,SIN号码,职业。要求填写的物业信息包括从201011日开始,现在拥有的,已经卖出的,曾经拥有过的,包括有过经济利益的物业(注意:有过经济利益的物业包括你在房屋交割之前转让的楼花合同)。 

每一个物业,你需要提供如下文件:购买/出售合同(包括楼花转让合同);律师交割文件(Statement of Adjustments);贷款合同及相关文件;与地产经纪公司签订的上市合约(Listing Agreement)。 

在房屋交易过程中,你是否得到过有关税务方面的建议? 如果有,是谁给你提供的建议?相关建议的性质是怎样的?如果你愿意提供更多的说明,可在该处填写。 

表格中要求填写的每套物业包括:地址,拥有人,购买日期,购买价格,是否仍然拥有,售出日期,售出价格,物业类型(独立屋,度假屋,公寓,楼花转售等),购买物业的动机(个人居住使用,供家庭成员使用,娱乐休闲,出租,长期投资,短期投资等),你是否居住在该物业中,如果没有,是否有亲戚居住在该物业中,如果是,说明他们与你的关系(孩子,侄儿,侄女等),如果没有给亲属居住,是否出租,如果出租,租给谁,出租了多长时间,租金收入是多少。该物业入住的时间是那一天,提供居住在该物业的证据:如果你搬家租用了卡车或搬家公司,提供搬家费发票,如果你有信用卡,提供有该住址的银行信用卡账单,提供该住址的电费,电话费,网络使用发票,是否健康医疗卡地址改变至该物业,是否驾照地址改变至该物业,是否加拿大邮局改变地址通知指定为该物业地址,搬离该物业的日期,该物业的房贷有多少,谁在支付房贷本息,该物业首期付款的来源,何种原因促使你卖出该物业。 

(内容仅供参考,不构成任何具体理财建议,若需财务规划建议,请联系作者或咨询相关专业人士。)

作者:张进,CFACFP,特许金融分析师,加拿大注册财税规划师。联系电话:647-686-6898

 

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