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出租物业的税务处理

发布者:jin zhang,发布时间:2011年5月13日 上午6:34   [ 更新时间:2011年8月8日 下午7:33 ]

近年来,越来越多的华人移民除了购房自住外,还购买物业出租,这种出租物业大部分都是在比较好的地段如市中

心、地铁旁、湖边等。由于投资出租物业会给投资者带来比较好的收益,不仅有房租收入,而且随着时间的增长,房屋的价值也逐步提高,比较受华人的青睐,但与自住房不同的是, 出租物业会涉及较为复杂的税务问题,因此,购买前最好将税务问题一同考虑。

每年房租收入的申报比较简单,收取的租金扣减房屋出租的日常费用如水电气费、房屋维修保养费、地税、贷款利息(不是每月还款的本金加利息)、保险费、广告费等后的净租金收入需要纳税。另外, 房屋购买时产生的经纪费用、会计费用、法律服务费用、及添置家具或设备的费用、房屋装修等费用称为置产费用, 置产费用不可用来直接抵扣当年的租金收入,而是在之后若干年根据出租物业的购买年份及设备的类别作资本折旧来抵扣各年度的租金收入。如果出租出现亏损,即净出租收入为负数,则可以从个人其它收入如工作收入扣除这部分金额。需要注意的是如果申报了折旧,卖房时如果价格高于未折旧剩余部分,以前抵扣过的折旧会被加回(Recapture)到当年的收入中纳税。比如,出租物业购入价25万,过去申报折旧3万,卖出时35万,已折旧的3万会被当作卖房当年的收入,另外赚的10万是资本增值,50%需计入当年收入纳税。

上面的税务处理比较容易理解,较复杂的是房主去世时出租物业的税务处理。房主去世之前已经产生的租金收入需要在房主的最后的税表(Final return) 中申报, 房主去世之后但在遗产分配之前产生的租金收入是以遗产作为纳税对象交税。

如果房主去世时,配偶健在,按配偶资产转移法则(Spousal Rollover Rules),该物业转至配偶名下,原先产生的资本增殖不需要交税,但在配偶去世时,需要按原购买价为基数计算资本增殖和纳税额。

如果房主去世时已没有配偶,按死亡时视同出售法则(Deemed Dispositions upon Death),其投资资产视同卖出,即他的所有资产会被认定已按合理市价出售(Deemed Disposition at FMV)。例如,王先生若干年前购买一出租物业成本为30万加元,其配偶已于几年前去世,王先生去世时该物业市场价值为150万加元,房屋申报的总折旧为10,在王先生去世当年,即使该物业由其子女继承,没有买出, 王先生仍须缴纳资本增值税, 即增殖部分即120万的50%计入去世当年收入纳税,另外,其计提折旧部分10万会被当作卖房当年的收入纳税。

有一点常常被忽略的是,遗产如果是是不动产,变现并不方便。如果子女没有足够的流动资金来交纳税款, 房产可能被税局强行处置,这时往往会卖不到好价钱,同时又会产生其它不必要的费用。除了以上可能发生的税务问题外,处理遗产时还会涉及遗产认证,律师费用等,因此,如果你有意投资出租物业,最好事先作好税务策划,以确保能最大限度地享受税务优惠,同时为了让资产完整无缺地转移给下一代, 更需要在生前作好资产转移的规划。

(以上内容仅供参考, 不作为投資理财建议,若需具体建议,请咨询合格的投資理财顾问)

 

作者:张进,MACFACFP,金融学硕士,特许金融分析师,注册财务规划师,拥有加拿大保险、互惠基金销售执照。电话:647-686-6898

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