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房屋贷款额度如何确定?

发布者:jin zhang,发布时间:2011年10月7日 下午12:34

房屋贷款需要经过贷款机构进行审批,这一程序称为“Underwriting”。贷款审批的第一步是根据借款人如信用记录的好坏,首付款的多少,申请人工作及收入状况况以及所购房屋的情况作出贷与不贷的决定。一般贷款被拒绝的原因包括:信用问题、工作不稳定或欠债过多。金融机构同意贷款了, 贷款审批就进入第二步,根据借款人的借款能力决定贷款额度大小。

贷款机构决定决定贷款额度大小主要根据两个比率:GDSRTDSRGDSR 的英文全称是Gross Debt Service Ratio, "毛借贷还款比率"TDSR全称是Total Debt Service Ratio,即“总借贷还款比率”。

毛借贷还款比率(GDSR)用来计算你的税前总收入中用来支付基本住房开支的比率。基本住房开支包括房屋贷款的本金、贷款利息、地税、供暖费用和物业管理费等。其算法是:GDSR=(房贷本金及利息偿还+地税+供暖费+50%物业管理费)/税前总收入。公式内的数额可用年也可用月来计算,你的GDSR不应超过32%。如果用了超过总收入32%来支付住房开支,在支付其它费用时可能会面临困难。

总借贷还款比率(TDSR)用来计算你的税前总收入中用来支付住房及其它消费贷款的比率。消费贷款包括信用卡、汽车贷款学生贷款、个人消费贷款等债务,其算法是:TDS=(房贷本金及利息偿还+地税+供暖费+50%物业管理费+其它供款)/税前总收入。你的TDS值不应超过40%。对于大多数借款人,TDSR等于40%就相当于还款额已超过其扣除收入税、CPPEI后拿到工资的一半以上。

举例说明:王先生的年收入为$45,000,王太太的年收入为$35,000, 所购房屋的地税每年为$3,000,取暖费为每年$1,000,用GDSR=32%作为标准计算,即:32%=(房贷月供款x 12 + 3,000+1,000)/80,000,房屋贷款的月供款是$1,800。进入CMHC (加拿大按揭和住房公司) 网站, 假设贷款年利率是5%, 贷款摊还期为30, 按月还本付息,王先生能借到约$340,000

如果王先生还有其它贷款比如说汽车贷款每年还款额为$5,000,个人消费贷款每年还款额为$3,000,则需要按TDSR=40%来计算房屋贷款月供款。用TDS=40%作为标准计算,即:40 %=( 房贷月供款x 12 + 3,000+1,0005,000+3,000)/80, 000, 房屋贷款的月供款是$1,666。同样假设贷款年利率是5%,贷款摊还期为30,按月还本付息,王先生能借到约$315,000。使用这两个参数,王先生房屋贷款的上限为$315,000

贷款利率上升将影响借款人的贷款总额。假设借款时利率已上升1个百分点,则可贷款额度降低为$255,000。同样摊还期缩短也会降低贷款额度,假设金融机构将贷款摊还期降到25年,则可贷款额度降低为$285,000

加拿大的金融机构基本上都遵循这样的指标评估和审批贷款,为了方便计算,通常可用家庭收入的3.5-4倍来估算大致能贷到的额度。

(以上内容仅供参考, 不作为投資理财建议,若需具体建议,请咨询合格的投資理财顾问)

 

作者:张进,MACFACFP,金融学硕士,特许金融分析师,注册财务规划师,拥有加拿大保险、互惠基金销售执照。电话:647-686-6898

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