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房屋贷款的合理水平

发布者:jin zhang,发布时间:2011年10月7日 下午12:44   [ 更新时间:2011年10月7日 下午12:44 ]

加拿大最新统计显示,加拿大家庭债务水平呈现不断上升的趋势。1982年加拿大家庭总债务为1470亿加元,2010年上升至$14540亿加元。在所有的家庭债务中, 房屋按揭贷款约占三分之二。1982年全国房屋按揭贷款余额仅为990亿加元, 2010年这一数据上升到9, 940亿加元。消费贷款的增长也非常显著,1982年贷款余额为480亿加员,2010年上升至4600亿加元。

影响房屋贷款余额增长的一个主要因素是房地产价格的飙升。1982年全国房屋平均价格为$71,800, 2008年已攀升至$$303,500。与此同时, 家庭平均房屋贷款余额由$41,200 上升至$176,200。伴随房屋贷款额的增加,房款供款的压力也相应增加。居住在50万人口以上的城市的房屋贷款者,每年的平均房屋供款为$14,4002008年),而居住在乡村的, 每年的平均房屋供款为$9,800。若按居住区域划分,BC省平均房屋供款最高,$14,900,其次是安省, $14,200。由于房屋供款的绝对额并不能反映家庭房屋供款债务负担的水平,要反映负担水平就必须将供款额与可支配的收入挂钩,用年供款额与家庭可支配的收入(总收入扣除联邦税,省税,CPPEI等后的净收入)相比,2008年这一比率为17%。若按居住区域划分,BC省供款额与家庭可支配的收入比率最高,20%,其次是安省, 18%。从全国范围来看, 有房屋贷款的家庭中, 这一比率低于10%的家庭占18.7%, 10%-20%之间的占43.2%, 高于20%的占38.1%

由于担心地产过热,消费者负债过高,加拿大按揭和住房公司(CMHC)20104月推出了新的按揭贷款保险政策,一是申请贷款时无论是浮动利率还是固定利率贷款,在计算借款申请人家庭偿债能力时使用5年期固定利率计算, 防止因利率过低,消费者主动选择承担更多债务;二是再贷款最高限降低, 即将贷款与房屋价值之比 (Loan to Value) 95%降为90%,以保证借款人有一定的债务偿还能力,三是将非自住的投资类房屋贷款的首付最低比例调整为房价的20%, 以限制消费者过度借贷。

如何评估自身债务水平是否过高呢?投资者可以将自身负债水平与全国, 全省的平均水平相比较, 来判别是否负债太多, 也可自行计算家庭债务的水平是否合理。计算合理居所债务的方法有好几种,其中一个方法主张房产债务应该不超过全年收入的两至三倍。如果您每年家庭总收入是$70,000,那么,按揭贷款公司愿意提供的最高贷款额是 $210,000。不过,就算贷款机构愿意为您提供最高数额的贷款,并不等于您一定要接受该贷款额。您要注意的是自己的还款能力。第二种方法是利用28/36 定律,它是按揭贷款公司用来计算能向您提供多少贷款的工具。该定律指出,您每月的房屋按揭还款,不应超过您每月总收入的28%;而您每月的总还债额,包括按揭供款,不应超过您每月总收入的 36%。第三种方法是利用两个比率:GDSRTDSRGDSR 的英文全称是Gross Debt Service Ratio, "毛借贷还款比率"。毛借贷还款比率(GDSR)用来计算你的税前总收入中用来支付基本住房开支的比率。你的GDSR不应超过32%。如果用了超过总收入32%来支付住房开支,在支付其它费用时可能会面临困难。TDSR全称是Total Debt Service Ratio,即“总借贷还款比率”。总借贷还款比率(TDSR)用来计算你的税前总收入中用来支付住房及其它消费贷款的比率。你的TDS值不应超过40%。对于大多数借款人,TDSR等于40%就相当于还款额已超过其扣除收入税、CPPEI后拿到工资的一半以上。
 

(以上内容仅供参考, 不作为投資理财建议,若需具体建议,请咨询合格的投資理财顾问)

作者:张进,MACFACFP,金融学硕士,特许金融分析师,注册财务规划师,拥有加拿大保险、互惠基金销售执照。电话:647-686-6898

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