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楼花、期货及期权

发布者:jin zhang,发布时间:2011年10月27日 上午6:35

“楼花”一词最早源自香港,是指尚未竣工的商品房在施工阶段就推向市场销售,换句话说,就是房子还没开始动工,开发商就拿出设计图给购房者认购,如果把开发公司已建成的房屋看成是果,那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做是花。在加拿大参与楼花交易的华人移民越来越多,一些人是现在买楼花,交房后自住,感觉会比两三年后买现房便宜很多,另外一些人则是炒楼花,即买来不是自住,是用来转售,利用预期房价的上涨以及低首付款,即利用杠杆以小博大。

“楼花”实质上是一种不动产期货合约,买楼花、卖楼花、炒楼花等都是在对房地产远期合约进行交易。买楼花需要房地产开发商签订房地产预售合同,合同的标的是尚未建好的房子,因此投资楼花可以说是购买一种期货合约,购买期货合约最大的优势是不用付清全款就可以锁定标的即房屋的价格。通常可能只需付$5000元就可以订房,两三周以后再交房价的5%,两个月后再付10%,到临交房前再付10%,也就是说只需付15%-25%就可以锁定房价了,如果房价上涨,转手卖出即可获利。因此,从某种意义上说楼花如果能随意买卖就和期货市场非常相似了。

期货是一种标准化的远期合约,交易双方在买卖发生的初期确定交易价格,并交付一定比例的资金作为保证金,约定在未来某一时间交收实货,因此称其为“期货”。在期货市场中,大部分交易者不会持有合约到期,而是在到期前以现金对冲结算的方式了结。有些投资人想当然地认为,楼花在交割前是可以转让的,但实际上楼花买卖并不能象期货交易那样随意和频繁。比如楼花没有一个类似期货那样的公开交易市场可随时交易,开发商在合同里一般也只允许买家有一次免费转名的权利,另外,开发商要等销售量达到一定比例后才允许购买者提前转让,而且可能要支付一定的费用, 因此,楼花买卖通常是到期交割的期货合约,即地产商和购买者到交割期都必须履行各自的义务,地产商按期交房,购买者要按合同付清全款,购买楼花者到期如果不能申请到足额的贷款,就会出现严重违约的问题。

期权(option)是指是在未来某特定时间以特定价格买入或卖出一定数量的某种商品的权利。买方拥有的是权利而不是义务,他可以履行或不履行合约所赋予的权利。买方获得期权时只需付出少量权利金而不用支付货物全款,如果觉得实际价格不好,只需要放弃期权就可以了。比如说,支付5美元权利金,取得在未来一年随时可用80元买入一桶石油的权利,如果石油价格下跌了,投资人可选择不买,最大损失就是支付的5美元权利金。买楼花并不具备期权投资的特性。买楼花付的定房费是首期付款的一部分,并不象期权交易一样,用定金取得一种权利,如果签定合约后房价下跌,购买者不可以选择弃订脱身,而必须要履行合约。

将楼花投资与期货和期权相结合的产品是房地产指数期货和期权。房地产期货和期权可以双向交易,可以做多也可以做空,没有熊市风险。投资者可以运用房地产指数期货和期权来进行投机,房屋业主也可以预期房价下跌的情况下卖空房地产指数期货或购买看跌期权来套期保值。

(以上内容仅供参考, 不作为投資建议,若需具体的建议,请咨询合格的税务及投資理财顾问)

作者:张进,MACFACFP,金融学硕士,特许金融分析师,注册财务规划师,拥有加拿大保险、互惠基金销售执照。电话:647-686-6898

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