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如何让你的投资物业少交税

发布者:jin zhang,发布时间:2012年4月6日 上午7:19

投资物业存在的最大问题是将来房屋增值部分的税收。在有生之年,如果你将房屋出售或转移给子女,房屋增值的部分需要交税。假设你20年前购买的度假屋,价值为10万加币,现在市价为50万,在出售或转移给你的子女时,增值的一半即20万要作为卖出或转移当年的收入交税。因此,为保护你的投资屋业能完整地留给你的子女,你需要有妥善的税务规划。

唯一可以不立即产生税务问题的转移是配偶之间的转移,转移时房屋增值部分不需要交税,但房屋之后产生的收入仍然要回归至转出配偶房纳税。另外,对于转入的一方,去世时需要按原购买价为基数计算资本增值和纳税额。如果房主去世时已没有配偶,其投资屋业被视为卖出,即房屋会被认定已按合理市价出售。例如,王先生若干年前购买一出租物业成本为30万加元,其配偶已于几年前去世,王先生去世时该物业市场价值为150万加元,房屋申报的总折旧为10万,在王先生去世当年,即使该物业由其子女继承,没有买出,王先生仍须缴纳资本增值税,即增值部分即120万的50%计入去世当年收入纳税,另外,其计提折旧部分10万会被当作卖房当年的收入纳税。

如何你的投资屋业或度假屋增值较多,免交资本增值税会为你带来比较大的好处,考虑能否将其作为主要住宅。主要住所的概念是以家庭作为单位,从1982年开始每个家庭包括18岁以下未成年的孩子可以共同拥有一个主要住所享受免税增值的税务优惠,即使你和配偶分别拥有一个物业,也只能有一个物业作为主要住所。要保持你的房屋主要住宅的性质,有以下情形时你需要留意:

假设你搬离你的住宅并将其完全出租,有可能你的住所会失去主要住所的性质。你需要留意,税法有一个特别的规定会让你有4年的时间,即使你全部出租你的住所,仍可保持你的主要住所性质。但要注意在出租期间,报税时不可以申报CCAcapital cost allowance),否则有可能改变你住所的性质。如果你是由于工作地点变化的原因搬离你的主要住所而出租,该期限还可延长,但最终你或你的家人必须要实质性地重新入住才能保持主要住所性质。如果你出租你的主要住所的部分房间,税法通常允许你保持主要住所的性质。但同样需要注意的是你不能申报CCA,如果你申报的话,你的主要住所免税增长的比例将因房屋出租部分申报CCA而降低。

既然主要住所增值不交税,如果有足够的支付能力,能否通过购买豪宅让其增值而处置时不交税呢?税局对主要住所的面积有限制。所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。如果土地面积超标,必须要有足够的理由显示你的主要住所需要更大的面积是必须的,否则你的住宅将不能保持主要住所的性质。

尽管你随时都只拥有一个物业,但若你以盈利为目的频繁买卖物业,你的住宅可能会失去主要住所性质。你的物业增值可能不被认为是资本增值,而有可能被视为生意收入而纳税。

如果作为主要住宅这一方案行不通,能不能考虑是把投资屋业作为有限公司的房产,这样一来在卖出时是否能少缴税呢? 尽管有限公司作为一个独立的法律主体,在一定条件下能享受比个人税率更好的税务优惠,但公司拥有的资产并不象个人拥有的自主房一样享受主要住宅不缴增值税的税务优惠。另外,如果公司拥有的房产没有用于办公或出租,而是被股东使用,该房产的市场租金的价值将被税局认定为为股东的收入。

看起来走公司这条路也不行,采用信托方式可行吗?采用信托的方式可以避免在房主去世时其信托资产被视为出售,但可能在建立信托并转移房产时,已增值的部分立即就面临税务问题。有人会说,那我一买房就建立信托,转移房产,这时候没有增值不就解决问题了吗?信托的另一问题,也是最大问题是: 21年,信托内的资产会被视为出售一次,也就是说每21年需要交一次税。

利用人寿保险赔偿支付所需税款是资产保全最有效的的办法。比如,王先生今年50岁,购买的投资屋价值为30万,假设投资按复利每年增长6.0%,王先生预期寿命为80岁,30年后房产价值将为172万,按边际税率46%计算,约需交税33万,即王先生需要拥有33万的终身人寿保险,才能用以保全该资产。人寿保险可在纳税人履行未来纳税义务之时提供免税的现金流,确保遗产继承人无须为应付巨额税款而举债或者变卖可继承的资产。这样,继承人可完整得到遗赠给他们的产业,纳税人也可因此周全的安排而安寝无忧。

(以上内容仅供参考, 不作为具体的理财建议,若需具体的建议,请咨询合格的理财顾问)

作者:张进,MACFACFP,金融学硕士,特许金融分析师,注册财务规划师,拥有加拿大保险、互惠基金销售执照。电话:647-686-6898

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