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转让楼花需要报税吗?

发布者:jin zhang,发布时间:2016年7月22日 上午9:00

近年来加拿大房地产市场火热,引发了不少投资者购买期房,即通常称之为楼花的投资行为。不少投资者通过楼花投资也获利非浅,但忽略了投资收益的申报。这种情形已引起加拿大税务局的注意,税务局借助房地产资料库、土地登记、建筑许可和发展商提供的买家名单,可查核楼花转售单位获利后避税的情形。税局在查核过程中会特别留意买卖楼花的交易频繁程度,一旦发现短时间内转售单位后获利却又未有申报者,将面临惩罚性税款征收。

税局对地产买卖的三种类别有不同规定: 第一种, 自住房卖出时取得的资本增值免税;第二种,投资物业卖出时资本增值需要交税,即资本增值的一半要作为卖出当年收入申报;第三种,炒卖楼花,既楼花买家在最后成交前将楼花卖出,所赚取收益全部作为卖出当年收入纳税。另外,即使楼花交割,被税局视为频繁买卖物业取得的增值,也需要全部作为卖出当年收入纳税,同时需要缴纳该生意收入的HST。转让楼花税务应如何处理呢?

第一需要考虑的是你的转让行为产生的收益是资本增值还是生意收入。税法规定,除家庭的主要居所外, 投资物业如度假屋等房产转让时产生的增值需要交税。如果投资期房在卖出时不能保持主要住所的性质,投资赚了钱,利润要作为卖出当年的资本增值交税。如果你购买楼花时,没有打算把它作为自住或出租物业,只是短期持有即卖出,或房屋交割前将合同转让,如果没有让税局信服的理由,税局有可能把你出售物业后所得到的全部收益作为你当年的生意收入全额纳税。

第二需要考虑的是你是否有资格享受合并税(HST)退税。在安省购买新房包括楼花,需要交HST,如果是自住(包括父母,子女等居住)可以申请HST退税;如果用于出租,也可以申请HST退税,但如果购买楼花申请过HST退税,但交割后并没有真正入住,而是将其卖出,可能会被税局追讨HST退税,利息及罚款。要得到HST的退税,必须将所购买的物业用作自住,或者能够证明自己将物业出租至少1年。以安省为例,HST退税分为联邦HST退税和安省HST退税两部分。如果低于房价低于35, 购买者可申请36%的联邦HST退税,比如房价35, 所得到的退税为$6,300。如果所购买的房屋房价房价$350,000 $450,000之间部分,联邦HST退税会按比例降低,如果所购买的房屋房价超过45万,则联邦HST退税就没有了。安省HST退税没有房价限制, 即房价45万以上仍有退税,新房购买者可申请75%的省HST的退税, 上限为$24,000

第三需要考虑的是你是否有资格享受土地转让税退税。楼花单位在交房时要交纳土地转让税,多伦多市内的物业除了要交安省的土地转让税外,还要交多伦多的土地转让税。由于这两项税收相当高,因此很多人希望将楼花在交楼之前就卖出去,以避免了大额的土地交易税。比如购买物业位于多伦多,成交价为80万,安省土地转让税是$12,475,多伦多土地转让税$11,725,合计为$24,200

第四需要考虑的是你接手的楼花是否来自非税务居民。非税务居民卖出在加拿大的物业时,需要缴纳25%的房产增值税。如果出售房产的非税务居民没有缴纳该增值税,买方将负责支付该增值税。

(内容仅供参考,不构成任何具体理财建议,若需财务规划建议,请联系作者或咨询相关专业人士。)

作者:张进,CFACFP,特许金融分析师,加拿大注册财税规划师。联系电话:647-686-6898

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