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主要住所税务申报有哪些要求?

发布者:jin zhang,发布时间:2017年7月13日 上午6:22

主要住所的概念是以家庭作为单位,从1982年开始加拿大每个家庭包括18岁以下未成年的孩子可以共同拥有一个主要住所享受免税增值得税务优惠,即使你和配偶分别拥有一个物业,也只能有一个物业作为主要住所。

许多加拿大人其实并不理解主要住所免税政策,不是在加拿大买房居住都能享受免税优惠,只有加拿大居民才能享有自住房免税优惠政策,非居民都需要缴纳房屋增值税。有些人将自己的房子出租,同时申报租金时计提折旧,但不知道这种情况拥有的主要住所已经失去免税的优惠了,卖房时并未申报。还有的家庭同时拥有超过一个以上的住房,之后分期分批卖出住房。许多人认为,只要是自己住的房子,都享受免税政策,卖房时并有报告给税局,他们甚至不知道自己实际上应该纳税。还有的人尽管随时都只拥有一个物业,但以盈利为目的频繁买卖物业,他们不知道这种情况下其住宅已经失去主要住所性质,物业增值甚至不被认为是资本增值,而是被视为生意收入而纳税。

比如老张在2000年购买了一个房子用于自住,2006年他又买了个度假屋自用,2012年他卖掉了自己的房子,同时又买了一个新房子,在2015年,他卖掉了自己的度假屋。卖度假屋和自住房这两栋房子的时候,老张都没有报税,因为他认为自住房和度假屋都是自用的,都可以被认定为主要居所,卖掉度假屋也可以免税,但事实并非如此。每年,老张只能指定一个房子为主要居住地,需要填写表格T2091,比如指定其自住房为主要居所,享受免税优惠,但由于在2006年至2015年间老张同时拥有两个居所,因此,若指定自住房免税,度假屋无法使用已经被自住房占有的免税名额,他需要在纳税申报表的附表3中申报他卖掉度假屋的资本增值

2016年前,许多人认为自己出售自住房都符合自住房免税条例,因而不用为其中的增值收益缴税,也不用在个人税务申报表中填写申报。然而从2016年开始,尽管房主拥有的主要住所只要符合自住房免税条例,仍然不需要缴税,新的规则要求从2016年开始,只要出售主要住所,无论是否有税款要缴纳都需要申报。即所有在201611日之后卖掉的自住房,在2017年报税时,必须在 T1 General Schedule 3表中提供相关的信息,包括房子的购买时间、卖房所得和有关房产的描述。

CRA新政并非制订新的规则,也没有重大政策改变,推出新规则是为了进一步改善CRA税收制度的合规性以及税务系统的管理。在出售自住房后增加了一项申报手续,其实这只是行政变更。如果售房不主动申报,则无权自动取得到主要住所税务优惠。如果房主忘记申报当年的主要住宅,事后需通知加拿大国税局进行对税表进行修改。加拿大税局接受迟来的申报,但从申报日期到CRA的调查结束期间,每个月罚款$100,累计罚款最高不超过$8,000

除了实质性出售外,房子会被视同出售,比如房主将全部或是部分房屋作为出租房或是用于生意经营;将部分或全部产权转移给孩子或亲友,加拿大税局的规定是,有视同卖出的情况发生,房主也要对这些变动进行申报。主动申报是房主的责任,相应的申报条款可能比较复杂,如果对是否需要申报拿不定主意,请咨询相关专业人士。

(内容仅供参考,不构成任何具体理财建议,若需财务规划建议,请联系作者或咨询相关专业人士。)

作者:张进,CFACFPMDRT,特许金融分析师,加拿大注册财税规划师,百万圆桌会会员。联系电话:647-686-6898

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